Залог

Оглавление

Предоплата и залог при аренде квартиры: отличия

Предварительная оплата и залог — совершенно разные вещи. Предоплата (задаток) — часть суммы от арендной платы, выданная наперед. Она необходима для того, чтобы владелец недвижимости получил определенные гарантии о серьезных намерениях квартиросъемщика. Оставшуюся часть суммы арендатор выплачивает потом, после подписания договора или устной договоренности. Задаток никто никому не возвращает, она включена в общую арендную плату.

 Такая мера особенно популярна, если на данную квартиру есть несколько претендентов.

Как правило, задаток меньше суммы месячной аренды и учитывается при первом платеже. Если передумал квартиросъемщик, владелец квартиры оставляет деньги себе. Но если собственник сам отказывается сдать жилье, то возвращает платеж в двойном размере

Следовательно, крайне важно передавать задаток только под расписку о его получении с описанием условий его возврата

Что касается залога, он рассматривается отдельно от арендной платы. С его помощью квартиросъемщик подтверждает свои намерения, гарантирует целостность имущества собственника. Арендатор забирает залог по истечении договора аренды.

Понятие задатка, последствия прекращения и неисполнения обязательств по его обеспечению регулируется ст. 380 и 381 ГК РФ.

Основные функции задатка

Перед тем, как узнать, чем отличается задаток от залога при продаже квартиры или другого предмета, важно определиться с назначением каждого понятия. Задаток обладает определенными значимыми функциями, к которым относится:

  • платежная функция, заключающаяся в том, что передача средств в счет будущих перечислений денег выступает определенным способом оплаты конкретного объекта;
  • обеспечительная гарантирует, что другая сторона, на которую возлагаются определенные обязательства положениями контракта, исполнит их должным образом и в установленные сроки, а если будут нарушены данные условия, то средства не будут возвращаться получателем;
  • доказательственная функция заключается в том, что именно передача задатка подтверждает, что между двумя сторонами было достигнуто определенное соглашение, поэтому у них появились обязательства, обеспеченные передачей некоторой суммы средств.

Именно благодаря данным функциям задаток выступает оптимальным способом обеспечения сделок. При изучении того, чем отличается задаток от залога при продаже недвижимости, следует учитывать все функции и особенности, которыми обладают данные понятия.

Прекращение залога

В законодательстве четко прописаны моменты, когда залог теряет силу. В статье 352 ГК описан порядок предпринимаемых действий. Среди оснований для прекращения залога выделяют следующие:

  • Произошло погашение задолженности;
  • Имущество было приобретено;
  • Вещь залога уничтожена;
  • В результате продажи имущества на торгах;
  • Договор потерял силу на законных основаниях;
  • Такое решение может вынести суд, когда одна из сторон нарушает условия сохранения залоговой вещи;
  • Предмет залога изъяли;
  • Имущество продается для реализации права другого кредитора;
  • Кредитор передал права, а также обязанности, прописанные в договоре, третьему лицу, но не уступил права по требованиям к должнику;
  • Долг переведен на другое лицо;
  • В иных случаях, которые прописаны в законодательстве или по соглашению сторон.

В статье 352 обозначен определенный порядок, позволяющий прекратить залог. Это важные действия, которые должны осуществить лица, владеющие залоговым имуществом:

  • При нахождении вещи у залогодержателя после прекращения действия залога он должен ее возвратить;
  • По статье 339.1. ГК РФ залогодатель может потребовать у кредитора внести запись о том, что залог прекращен.

В статьях 414 и 419 ГК РФ прописаны особые случаи, при которых обязательства считаются прекратившимися. При желании участников заключить новый договор прежний перестает действовать. Прекращение залога подразумевается, когда компания ликвидируется. При этом не играет роли, была ли компания должником, либо выступала кредитором.

Прекращение залога предусматривается и тогда, когда имущество продается в том порядке, который прописан в законе. При невозможности продать вещь на торгах в течение месяца и нежелании кредитора оставлять ее за собой она продается при помощи публичного предложения. Иногда торги могут быть аннулированы. Если кредитор не реализует право на покупку предмета залога, он автоматически прекращается.

Продажа предмета залога с торгов

Если должник не исполняет свои обязательства, предмет залога может быть продан на торгах.

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по реализации предмета залога с торгов.

Гражданско-правовые отношения

В случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) на заложенное имущество может быть обращено взыскание ( Гражданского кодекса РФ).

Заложенное имущество, на которое взыскание обращено на основании решения суда, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством (п. 1 ст. 350 ГК РФ, гл. 9 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке установлен ст. 350.1 ГК РФ.

Так, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, то его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодержателем и залогодателем ( ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).

Если денежных средств от продажи предмета залога оказалось недостаточно для удовлетворения требований залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника.

Если сумма, полученная от реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного обязательства, разницу следует перечислить залогодателю.

При этом прекращается обязательство залогодателя, а также прекращается залог ( ГК РФ).

Последствия заключения последующего залога при его запрете

Первоначальный залогодержатель может запретить последующий залог в договоре залога с залогодателем. Этот запрет имеет цель исключить права залога третьих лиц на заложенное имущество. Каковы будут последствия заключения последующего залога при его запрете?

В соответствии со ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации при нарушении залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Кроме того, существующая судебная практика признает последующий залог, заключенный в нарушение первоначального договора залога, ничтожным. Например, в соответствии с условиями Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2007 г. N КГ-А40/5161-07:

«Судами установлено, что между истцом и ответчиком ИП З. заключен договор залога от 05.12.2003 N Ф21.17.07/03, которым установлено, что последующий залог не допускается.

В нарушение данного условия и п. 2 ст. 342 ГК РФ ответчики заключили договор о последующем залоге без согласия истца.

Судами проверены доводы сторон, касающиеся соответствия оспариваемого договора действующему законодательству, и пришли к выводу о ничтожности сделки.

Доводы кассационной жалобы о том, что последующий залог имущества влечет за собой не ничтожность сделки, а иные правовые последствия, не может быть принят судом, так как в договоре залога, заключенного с истцом, содержится прямой запрет на заключение последующих договоров залога».

Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 апреля 2005 г. N КГ-А40/2622-05:

«ООО «КБ «Судостроительный банк» обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять новое решение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены правовые последствия нарушения порядка передачи заложенного имущества в форме признания сделки последующего залога ничтожной.

Заявитель указывает на то, что не был уведомлен о предыдущем залоге спорного имущества, что свидетельствует о его добросовестности как стороны договора. По мнению заявителя, спорные отношения сходны с отношениями, возникающими между собственником имущества и добросовестным приобретателем. В связи с этим для решения вопроса относительно ничтожности последующего залога суд мог применить по аналогии часть 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации».

На это заявление суд указал следующее:

«В соответствии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается последующий залог, если он запрещен предшествующим договором о залоге.

Договор залога имущества от 12 сентября 2003 года N ЗИ-38/2003, заключенный между ОАО «АКБ «Универбанк» (залогодержатель) и ООО «Печатная мануфактура — Парфия» (залогодатель) содержит условие о запрете последующего залога без согласия на это залогодержателя.

Последующий залог имущества в соответствии со статьей 342 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустим.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор залога N 11-01/03/2563 от 23 сентября 2003 года, заключенный между ООО «КБ «Судостроительный банк» и ООО «Печатная мануфактура — Парфия» является недействительным.

Спорные отношения прямо урегулированы статьями 168, 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ссылки заявителя о применении части 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются несостоятельными».

Как следует из этого решения, суд признал договор последующего залога ничтожным и не принял следующие доводы:

  • ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлены правовые последствия нарушения порядка передачи заложенного имущества в форме признания сделки последующего залога ничтожной;
  • заявитель действовал добросовестно и не был уведомлен о предыдущем залоге спорного имущества.

Страхование предмета залога залогодателем

Налог на прибыль

Так как расходы на добровольное страхование имущества включают в себя и страховые взносы по добровольному страхованию иного имущества, используемого при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода ( НК РФ), то затраты на страхование залогового имущества, осуществленные залогодателем, можно учесть при налогообложении прибыли (Письма Минфина России от 15.02.2008 N 03-03-04/1/103, от 15.02.2008 N 03-03-06/1/103 и от 02.03.2006 N 03-03-04/4/42).

При этом расходы по указанным в ст. 263 НК РФ добровольным видам страхования включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (ст. 263 НК РФ).

Аналогичной точки зрения придерживаются и суды в Постановлениях ФАС Уральского от 06.05.2009 N Ф09-2737/09-С3 и Северо-Западного от 25.07.2005 N А52-7567/2004/2 округов.

Таким образом, залогодатель вправе застраховать предмет залога учесть затраты на страхование залогового имущества при налогообложении прибыли в полном объеме.

Виды залога

Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие виды залога:

  • залог товаров в обороте (п. 1 ст. 357 ГК РФ);
  • залог вещей в ломбарде (ст. 358 ГК РФ);
  • залог обязательственных прав (ст. ст. 358.1 — 358.8 ГК РФ);
  • залог прав по договору банковского счета (ст. ст. 358.9 — 358.14 ГК РФ);
  • залог прав участников юридических лиц (ст. 358.15 ГК РФ);
  • залог ценных бумаг (ст. ст. 358.16, 358.17 ГК РФ).

Виды залога различают по следующим основаниям:

По месту нахождения заложенного имущества (ст. 338 ГК РФ):

  • твердый залог — без передачи имущества. Разновидностью твердого залога является залог товара в обороте (ст. 357 ГК РФ);
  • заклад — с передачей заложенного имущества. Разновидностью заклада является залог в ломбарде (ст. 358 ГК РФ).

По предмету залога:

  • залог имущества;
  • залог прав.

По степени связанности заложенного имущества с землей:

  • залог движимого имущества;
  • залог недвижимого имущества (ипотека).

Особым видом залога является последующий залог (ст. 342 ГК РФ).

Mortgage

Если для таких видов английского обеспечительного права, как pledge и charge, можно подобрать аналоги в нашем праве, то для mortgage это сделать крайне затруднительно. Mortgage – это залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя и с уступкой правового титула (права собственности) залогодержателю.

Согласно энциклопедии «Британника» от 1911 года, MORTGAGE (an old French legal word, meaning «dead pledge,» translated in medieval Latin mortuum vadium), the securing «money or money’s worth» by making it a charge upon property, real or personal, so that if the debt be not paid by a time agreed upon by the parties, the creditor may foreclose or sell the property and pay himself out of the proceeds.

Из данного определения следует, что предметом mortgage может быть не только недвижимое, но и движимое имущество. Так, во многих странах с англосаксонским правом используется институт chattel mortgage (chattel в переводе с английского означает «движимое имущество»). Хотя в Англии данная форма залога реализуется в виде купчей.

Термин mortgage происходит от старофранцузского mort gage, что означает «мертвый залог». Согласно одной из версий залог назывался «мертвым», поскольку плоды, получаемые залогодателем в результате использования заложенного имущества, изымались кредитором-залогодержателем без уменьшения суммы долга. Также в Англии существовал так называемый «живой залог» (старофранц. vif gage), при котором доход от использования заложенного имущества направлялся на погашение обеспеченного залогом долга.

Mortgage характеризуется не только тем, что заложенное имущество остается у залогодателя. В рамках mortgage право собственности (англ. ownership) на заложенное имущество, как правило, переходит к кредитору-залогодержателю. При погашении залогодателем своего долга перед залогодержателем право собственности на заложенное имущество возвращается залогодателю.

Mortgage можно приравнять к договору купли-продажи имущества, содержащему условие о том, что, если залогодатель выплатит свой долг залогодержателю, этот договор теряет силу. По сути, mortgage – это условная сделка купли-продажи, т. е. сделка купли-продажи, совершенная под отменительным условием. Но, в отличие от обычной сделки купли-продажи, mortgage совершается в целях обеспечения исполнения заемного обязательства, это способ обеспечения исполнения обязательства, обеспечительное право (security interest).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств, обеспеченных mortgage, залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество без обращения в суд, поскольку он является его собственником.

Отметим, что в российском гражданском праве залог не предполагает перехода права собственности на предмет залога от залогодателя к залогодержателю. Залогодатель остается собственником заложенного имущества, в том числе сохраняет право распоряжаться им, хотя такое распоряжение, как правило, обусловливается согласием залогодержателя (см. п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Все же, как правило, mortgage – это залог недвижимости. Поэтому mortgage можно перевести на русский язык как «залог недвижимости», «ипотека» или «ипотечный залог».

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя».

В некоторых случаях mortgage целесообразно перевести на русский язык описательно, т. е. «залог с уступкой правового титула» или «залог с передачей залогодержателю права собственности на заложенное имущество».

Учет у залогодержателя

Рассмотрим бухгалтерский и налоговый учет операций по реализации имущества с торгов у залогодержателя.

Бухгалтерский учет

На дату поступления денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, залогодержатель производит запись по дебету счета 51 «Расчетные счета» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Зачет поступившей суммы в счет погашения задолженности залогодателя (обеспеченной залогом) отражается записью по дебету счета 76 в корреспонденции с кредитом счетов, на которых числилась указанная задолженность (например, счета 62, 58 «Финансовые вложения», субсчет «Предоставленные займы», 76 и др.).

Прекращение залога в связи с погашением обеспеченного им обязательства отражается списанием согласованной сторонами стоимости предмета залога с забалансового счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

Налоговый учет

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Имущество, полученное в залог, не является собственностью залогодержателя.

Поэтому в момент продажи предмета залога с торгов у него не возникает налоговых обязательств по налогу на добавленную стоимость.

Это следует из НК РФ.

Налог на прибыль организаций

Независимо от применяемого метода учета доходов и расходов (метода начисления или кассового метода) в налоговом учете при получении денежных средств, полученных от реализации заложенного имущества, в счет погашения задолженности залогодателя не возникает каких- либо последствий.

Это связано с тем, что погашение основной суммы долга не признается доходом (пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Страхование предмета залога

Гражданско-правовые отношения

Страхование риска утраты (гибели) и повреждения имущества производится по договору имущественного страхования, в соответствии с которым страховая организация (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю (или иному лицу, в пользу которого заключен договор страхования) причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) (п. 1, ГК РФ).

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь (выгодоприобретатель) обязан уплатить страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования ( ГК РФ).

Договор страхования, если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса ( ГК РФ).

Залог против обременения: обзор

Селезенка представляет собой денежное требование, взимаемые в отношении имущества для обеспечения оплаты-разрешения на обязательства от собственника. Обременения является гораздо более широкий термин, имея в виду какой – либо претензии в отношении имущества. Любое право удержания является обременением, но не все обременения являются залогом.

Ключевые выводы

  • Залог – это денежное требование к собственности, предназначенное для обеспечения выплаты.
  • Любое право удержания является обременением, но не всегда верно обратное.
  • Обременение относится к любому требованию к собственности, а не только к гарантии оплаты.

Особенности применения задатка

При изучении того, чем отличается задаток от залога в римском праве, следует оценить все особенности каждого термина. К ним относится:

  • если совершается сделка, которая считается действительной с момента регистрации в государственных органах, то при наличии задатка может признаваться такая сумма авансом судом, поэтому нередко она возвращается, если не подписывается соглашение сторонами по разным основаниям;
  • такое правило относится и к арендным контрактам, заключаемым на срок, превышающий один год, так как при таких условиях они должны регистрироваться;
  • нередко риэлторы самостоятельно формируют отдельный документ, в котором регламентируются правила передачи задатка.

Чем отличается задаток от залога? Задаток представлен гарантией, что определенная сделка будет выполнена, поэтому считается выгодным для каждого участника соглашения, заинтересованной в подписании документа.

Похожие термины:

  • акции, находящиеся в залоге и записанные на имя лица, данные о котором содержатся в реестре акционеров.

  • Залог активов для получения кредита классифицируется на фиксированный или плавающий в зависимости от прав залогодателя по распоряжению поступлениями от заложенных активов. Признаком фиксирова

  • Залоговое право кредитора на ликвидные активы компании, представленные в обеспечение ссуды. Такая гарантия не дает юридического права претендовать на основные фонды компании, но «висит» на ней до

  • (lien) Право одного лица сохранять в своей собственности товары, принадлежащие другому, пока его претензии к владельцу товаров не будут удовлетворены. При общем залогеудержании (general lien) товары удерж

  • предложение кредитору активов в качестве обеспечения кредита. См. Collateral.

  • залог в виде недвижимости.

  • залог ипотечный, не определяющий точную сумму кредита, но обусловливающий ее верхний предел.

  • ЗАЛОГ, тяжело реализуемый в случае необходимости.

  • удержания) имущества для удовлетворения претензий кредитора. Требование кредитора против имущества, например ипотечный заем означает право удержания дома, т.е., если заем не выплачивается в срок,

  • порядок ввоза иностранного товара в США без уплаты пошлин. Временный ввоз товаров под залог разрешается сроком от шести месяцев до трех лет в целях ремонта, испытаний, демонстрации на выставках. В

  • максимально допустимый кредит, выдаваемый под ценные бумаги по счету с маржой.

  • кредит, при котором требование кредитора дополнительно обеспечивается залоговыми правами на реальные имущественные ценности.

  • Физическое лицо или служащий ломбардной конторы, который ссужает деньги с высокой ставкой процента тем заемщикам, которые могут предоставить обеспечение (collateral) кредита в виде драгоценностей, ме

  • (specific charge) См.: плата; залог (charge); фиксированный залог (fixed charge).

  • откуп ранее проданного контракта с одновременной продажей контракта на более отдаленную позицию.

  • залог ипотечный, предусматривающий ренту.

  • fixed charge имущественный залог)

    Залог, при котором кредитор имеет право на продажу определенного актива в целях покрытия долга, если должник не делает по нему никаких выплат. Должник не может распоряжаться этим активом без согла

  • invoice discounting). Форма предоставления денежных средств финансовыми институтами, основанная на приеме в качестве обеспечения неоплаченных счетов по продажам в кредит.

  • денежные суммы, которые члены синдиката, размещающего новый выпуск ценных бумаг на условия «андеррайтинг», передают управляющему синдикатом как залог выполнения ими финансовых обязательств по со

  • Кредитная линия, предлагаемая банками и брокерскими фирмами, позволяющая домовладельцу получить кредит в соответствии со стоимостью своего дома. Подобный кредит является по сути возобновляемым

Гражданско-правовые отношения

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств ( Гражданского кодекса РФ).

В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) ( ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания (п. 1 ст. 336 ГК РФ).

Договор о залоге

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

В п. 1 комментируемой статьи говорится о преимущественном праве кредитора-залогодержателя перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. Изъятия из этого правила установлены в законе. Так, в соответствии со ст. 64 ГК требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются в третью очередь. Преимущество перед указанными залогодержателями имеют только граждане, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, и работники ликвидируемого юридического лица, перед которыми оно имеет задолженность по выплате выходных пособий, оплате труда и по выплате вознаграждений по авторским договорам.

В абз. 2 п. 1 говорится о ситуациях, когда заложенное имущество было повреждено или утрачено. В этом случае залогодержатель уже не может получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества вообще либо может получить только частичное удовлетворение. В таких ситуациях закон дает право залогодержателю удовлетворить свои требования за счет страхового возмещения. Причем сделать это он может независимо от того, в чью пользу имущество было застраховано.

2. Пункт 2 комментируемой статьи посвящен залогу недвижимости (ипотеке). Особенность данного вида залога состоит в том, что его предметом всегда является недвижимое имущество.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке. Аналогичное утверждение содержится и в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Вестник ВАС РФ. 1998. N 11). В указанном письме изложены наиболее важные положения Закона об ипотеке, при этом особо подчеркнуто, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда Законом об ипотеке не установлены иные правила.

3. В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Отнесение договора о залоге с точки зрения классификации, принятой в гражданском праве, к консенсуальным или реальным договорам зависит от вида используемого залога. Если заключается договор о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю, право залога возникает с момента заключения договора, т.е. в этом случае он является консенсуальным. В отношении имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, право залога возникает с момента передачи имущества, и, таким образом, данный договор является реальным. Однако стороны вправе и в последнем случае заключить консенсуальный договор, отметив это в договоре. Консенсуальный договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Залог может возникнуть также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге. При этом правила ГК, регулирующие отношения по залогу, возникающему в силу договора, соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В качестве примера можно сослаться на право залога, возникающее у продавца на переданный покупателю товар, проданный в кредит, для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Понятие и виды залога

Залог возникает:

  • в силу договора;
  • на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Избирая залог в качестве средства обеспечения своих интересов, кре­дитор руководствуется принципом «верю не лицу, а вещи», иначе го­воря, при залоге имущества имеет место реальный кредит.

Залог имеет обеспечительную функцию, поскольку предмет залога предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должника.

Предмет залога может передаваться либо не передаваться залогодер­жателю. В зависимости от того, у кого находится предмет залога, раз­личаются два его вида:

  1. заклад, т.е. залог с передачей имущества зало­годержателю;
  2. залог без передачи (залог в собственном смысле слова).

Необходимо также различать подвиды залога, которые могут быть выделены по предмету залога, например:

    • ипотека — залог недвижи­мости;
    • залог ценных бумаг;
    • залог имущественных прав и др.

Исходя из особенностей юридической конструкции залога в качестве его са­мостоятельных разновидностей закон выделяет

  1. залог товаров в обо­роте и
  2. залог вещей в ломбарде (ст. 357, 358 ГК).

Предметом залога по договору залога товаров в обороте может быть любой товар, в том числе определенный посредством указания родовых признаков.

Залог вещей в ломбард предусматривает п

По общему принципу залоговое правоотношение является акцессор­ным (дополнительным), т.е. может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства вле­чет прекращение залога (подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК), но прекращение за­лога не влечет прекращения основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК).

Уступка залогодержателем другому лицу своих прав по договору о за­логе действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. С пе­реводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному зало­гом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный ха­рактер. В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности:

  • проценты;
  • возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения;
  • возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию.

Регистрация ипотеки в силу договора

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Договорная ипотека регистрируется не совместно с договором купли-продажи недвижимости, как это принято при законной ипотеке, а отдельно, на основании специального ипотечного договора.

Государственная регистрация осуществляется на основании заявлений залогодателя и залогодержателя. Если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного ипотечного договора, то регистрация может быть выполнена по заявлению нотариуса, удостоверившего данный договор (п. 1 ст. 20 ФЗ — №102).

Документы для регистрации ипотеки в силу договора

Для государственной регистрации договорной ипотеки в Росреестр должны быть представлены:

  • договор об ипотеке (оригинал и копия);
  • документы, обозначенные в договоре как приложения;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • договор купли-продажи;
  • закладная на недвижимость;
  • акт приёма-передачи;
  • отчёт по оценке имущества.

Чем отличается ипотека в силу договора от ипотеки в силу закона?

Договорная ипотека отличается от законной следующими нюансами:

  • Возникновение. Один вид ипотеки возникает в силу закона, другой – на основании договора.
  • Регистрация. Законная ипотека регистрируется автоматически, когда новый собственник квартиры подаёт документы о сделке в ЕГРП. Документы на регистрацию могут также подавать залогодержатель и залогодатель по отдельности. Договорная ипотека регистрируется отдельно, причём документы в инстанцию подаются в присутствии залогодателя и залогодержателя.
  • Разновидность залога. При законной ипотеке оформляется целевой кредит, следовательно, залогом автоматически становится приобретаемая недвижимость. Ипотека в силу договора не предусматривает обязательное предоставление приобретаемого имущества в качестве залога; при этом обременением может стать также и другое имущество, которым владеет заёмщик.
  • Оплата госпошлины. При оформлении ипотеки в силу закона не вносится госпошлина, при договорной – госпошлина обязательно взимается с заёмщика при регистрации.

При планировании ипотеки следует знать, что в силу закона возможно оформить кредит только на покупку жилого помещения. Если же вам необходимо приобрести в ипотеку гараж или помещение под офис, то основанием для возникновения ипотеки может стать только договор залога.

Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Ипотека в силу договора менее выгодна для заёмщика, поскольку ставка по кредиту в данном случае всегда повышена, как минимум, на 1 пункт.

Законная ипотека выгоднее в финансовом плане, так как за её оформление не берётся госпошлина и она не требует дополнительной регистрации. Однако данный вид ипотеки имеет свои недостатки. Так, например, снять обременение с недвижимости довольно проблематично и тоже потребует затрат.

Итак, выбор варианта оформления ипотеки зависит от того, какую недвижимость необходимо приобрести, имеется ли у потенциального заёмщика недвижимость для предоставления залога, а также от других нюансов.

В любом случае ипотека – это большая ответственность для заёмщика. И это нужно понимать, оформляя жилищный кредит.